调控后的江门楼市： 历史总是惊人的相似？

核心提示：

    伴随着全国一线城市和热点城市的楼市政策收紧，江门也在10月中旬出台了楼市调控政策，市场应声降温，目前成交量恢复至正常水平，而且价格稳定。事实上，在2008年金融危机之后，我国楼市调控政策历经多次放松与收紧。面对新形势，这次调控政策收紧后，江门楼市将会有哪些变化？是“年年岁岁花相似”般地与历史惊人地相似，还是“岁岁年年人不同”地走出新形势？为此，记者整理了近几年江门楼市调控前后的一些数据，请市房协、开发商、地产代理公司等的权威业内人士进行市场研判。

    江门日报记者 刘志聪

    ★调控时间点

    2008年9月

    放松——降低贷款利息

    2009年12月

    收紧——取消二手房营业税减免优惠政策

    2010年1月，蓬江、江海一手住宅的网签均价创下了5462元/平方米的新高。

    2010年4月

    继续收紧——出台“国十条”

    2010年蓬江、江海楼市的量价再度走高，在12月创下了5735元/平方米的单月网签均价新高。

    2011年1月

    严格收紧——

    出台“新国八条”

    房价在2011年7月创下7229元/平方米的新高后，持续下跌。

    2012年

    坚持收紧——国家多部委多次强调：坚持房地产调控不动摇

    楼市进入冰冻期，全年一手住宅的均价为5860元/平方米。

    2013年2月

    重申坚持收紧——出台“新国五条”

    房价略微走高，全年均价为6527元/平方米。

    2014年9月

    放松——出台“9·30”政策

    楼市的成交量逐步增长。

    2015年3月30日

    继续放松——二套房首付比例降至四成

    疯狂的楼市并未停步。

    2016年9月30日

    收紧——全国多个城市出台楼市收紧政策

    市场应声降温，10月17日——11月27日，蓬江、江海楼市的网签量连续6周环比下跌。

收紧

    A    成交量回到常态，房价稳定

    10月17日，市住建局召集房企、中介等相关企业及部门召开楼市稳控会议，并宣读了七项稳控措施，包括加强商品房销售价格行为监管、打击房地产企业投机经营行为、加大房地产市场金融监管力度等。七项措施未涉及限购、限贷。

    在调控政策出台后，作为江门楼市龙头的蓬江、江海楼市便做出了回应——网签数据周环比下跌。根据监测，蓬江、江海一手住宅在10月17日—23日网签901套，10月24日—30日网签535套，10月31日—11月6日网签505套，11月7日—13日网签401套，11月14日—20日网签381套，11月21日—27日网签368套。从数据来看，蓬江、江海楼市的网签量已连续6周环比下跌。

    数据分析人士认为，从11月份至今的数据来看，预计11月蓬江、江海一手住宅的成交套数在1700—1800套，与2015年的月均成交套数相当。“这与蓬江、江海10月网签3479套的天量相比，的确下降了很多，但这仅仅是疯狂后的理性回归，不必过分在乎两个月间的数据变化。”该分析人士说。

    近期，记者走访市区多个楼盘时发现，与9月和10月上旬相比，现在楼盘的人气差了很多。在市区代理三个楼盘的某地产代理公司负责人说：“到访量相比调控政策出台前少了六成，成交量只有调控前的三分之一。”

    方直珑湖湾有关营销负责人表示，江门调控政策出台后，其到访量比9月和10月初有所减少，客户的观望情绪增强，而房价保持稳定。

    长期在开平、台山从事楼市工作的麦先生表示，江门楼市调控政策对地方的影响不算大，到访量和成交量有轻微减少，其实是调控政策和销售淡季共同作用的结果。“估计开平、台山楼市的整体到访量减少了约10%，成交量下降了约20%。”麦先生说。

    鹤山资深地产人士张先生透露，鹤山楼市出现了明显的观望情绪，包括开发商和购房者。鹤山楼市的到访量变化不大，但客户不急着购房了，销量有所下降，价格没什么调整。

    B   从市场反应最快区域看近年楼市涨跌

    在与房地产业内权威人士探讨楼市前景之前，记者整理了2009年至今的蓬江、江海楼市数据。记者认为，蓬江、江海楼市是江门楼市的龙头，是政策最敏感的区域，也是市场反应最快的区域，引领着江门楼市的起伏。蓬江、江海楼市的走势，代表着江门楼市的走势。

    在楼市政策持续收紧的2008年前三季度，中国楼市出现大拐点，量价齐跌，楼市过热调控取得一定成效。这一年，上市房企碧桂园集团旗下的五邑碧桂园引领了一波降价潮，也是这一年，受金融危机影响，政府的态度由“控制”向“救市”转变。2008年9月—12月，央行连续5次降低贷款利息，这也意味着置业门槛的降低。

    在经济刺激计划和宽松货币政策的影响下，2009年，房地产行业经历了从“试探性抄底”到“小阳春”，再到年中“放量大涨”，再到年底“恐慌性抢购”的过程。为了遏制房价过快增长，自2009年12月起，中央连续释放房地产调控信号，取消了2008年年底出台的二手房营业税减免优惠政策，将个人住房转让营业税征免期限由2年恢复到5年，以遏制炒房现象。从2009年末开始，调控政策又再次开始收紧。

    2009年，蓬江、江海楼市量价同期振荡走高，一手住宅1月的成交套数为276套，而12月的成交套数为1164套，创下了年内的最高纪录。由于网签数据相对滞后，2009年疯狂的房价在2010年1月最终得以体现，蓬江、江海一手住宅的网签均价创下了5462元/平方米的新高。

    2010年4月，国务院出台了被称为“史上最严厉的调控政策”——“国十条”。随后，各地纷纷出台限购政策，但由于各部门落实的问题和地产市场的复杂性，“国十条”的威力并未完全释放，购房者对政策调控信心不足，导致市场经过4个多月的僵持观望之后，又出现了大幅上涨。这一年，蓬江、江海楼市的量价再度走高，并在10月创下了单月1525套的成交纪录，在12月创下了5735元/平方米的单月网签均价新高。

    楼市政策严格收紧是从2011年1月“新国八条”公布开始的，当时二套房贷的首付比例提至了60%，贷款利率提至了基准利率的1.1倍。江门楼市在这年坐上了过山车，上演着最后的疯狂：蓬江、江海一手住宅成交套数从3月、4月的966套和991套，一路跌至11月、12月的454套和418套。房价则在7月创下7229元/平方米的新高后，持续下跌。

    2012年，国家多部委多次强调：坚持房地产调控不动摇。这一年，江门楼市进入冰冻期，蓬江、江海单月房价只有一个月攀至6000元/平方米上方，达到6008元/平方米，其它月份均在5500—5900元/平方米，全年一手住宅的均价为5860元/平方米。

    2013年2月，国家出台了“新国五条”，再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房。2月下旬，上市房企越秀地产旗下的江门星汇名庭降价促销，以“5”字头的价格推售了几十套产品，并引发多方关注。星汇名庭此前的销售价格在7000元/平方米以上。随着房价“寻找到底部支撑”，蓬江、江海楼市随后量价齐升，并在2013年10月创下单月成交1735套的新高，房价略微走高，全年均价为6527元/平方米。

    2014年前三季度，楼市调控政策从紧的局面并未改变，房企不得不以价换量——房价从年初的6929元/平方米降至9月的6118元/平方米。2014年6月，上市房企保利地产旗下的江门保利大都会以均价6300元/平方米推售“牛津汇”组团15、16栋250套产品，成交量超八成。这两栋产品是保利大都会销售均价最低的两栋产品。保利大都会为市场打开了房价缺口，多个楼盘随之回调房价，市场重回理性轨道。

    2014年的“9·30”政策成为了分水岭，各地陆续松绑限购政策，央行出台房贷新政，拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，贷款购买第二套住房时，可按首套房贷政策执行。2015年3月30日，央行、住建部、银监会联合发文，全国二套房首付比例降至四成；财政部通知，将个人出售普通住宅时免征营业税的年限由5年下调至2年。2015年5月6日，市住建局就建立房地产市场平稳健康发展长效机制召开座谈会，并提出7条措施推动我市房地产市场稳价促量去库存。

    受调控政策放松影响，从2014年10月开始，江门楼市的成交量逐步增长，蓬江、江海一手住宅的成交量绝大部分时间保持在四位数，而且在今年6月以2097套的成交量刷新了月成交纪录。疯狂的楼市并未停步，蓬江、江海一手住宅的成交量随后又在今年10月创下了单月新高——3479套，与此同时，全市一手住宅成交7712套，也创了有史以来的单月新高。

    从今年9月30日开始，全国多个一线城市及热点城市在国庆黄金周期间密集地出台楼市收紧政策，随后又有多个城市包括江门也出台了有关的楼市调控政策，市场应声降温。

放松

    ★权威研判

    市房地产行业协会会长叶泽权： 房价将维持在高位，成交量将下跌

    根据市房协掌握的数据，全市今年已完成的房地产投资额，一季度累计同比增长24.8%，二季度累计同比增长22%，三季度累计同比增长21.3%，其中，住宅的投资额分别增长了34.5%、33.2%、24.7%。新开工面积方面，一季度累计同比增长13.3%，二季度累计同比增长21.3%，三季度累计同比增长34.6%，其中，住宅的累计新开工面积同比分别增长了-6.6%、20.5%、40.6%。

    今年前三季度，累计新开工住宅面积虽同比大幅增长40.6%，但由于2015年这些数据是持续下跌的，所以基数不大。全市前三季度新开工住宅面积约360万平方米。2015年，全市成交商品房558.65万平方米，同比上涨38%，其中住宅成交489.22万平方米，同比上涨42%，成交套数为44032套，同比上涨42.8%。也就是说，今年前三季度的新开工面积，只接近2015年的一手住宅成交量，但今年前10个月的一手住宅成交量已超过去年全年。从数据来看，这与目前库存持续下降的现象相吻合。

    蓬江、江海的住宅新开工面积相对更少，只有约88万平方米，不足去年住宅成交面积的一半。蓬江、江海、新会占据了江门楼市的半壁江山，而这些区域目前库存较为紧张，后续供应量又跟不上。明年的房价估计难以下降，应该会保持平稳，但成交量会下降。这种情况将使江门楼市形成价稳量跌的走势。江门楼市的标杆区域滨江新城，因前期土地市场火热，房价涨幅超30%，且货量不多，一年半载也不会大幅降价促销。

    区域方面，鹤山近几年的房价持续调整，目前仍在底部徘徊。台山和开平的住宅需求量相对较大，未来市场仍将有市有价。恩平由于自建房较多，加上华侨因委内瑞拉动荡，购买能力减弱，在库存较高的情况下难有大的起色。

    奥园集团江门片区营销总监陈志炎：

    调控不会导致楼市的大涨大跌

    地方政策性调控，对江门楼市的销售氛围有一定的影响，主要表现在购房者对楼市产生了观望情绪，但这不会导致楼市的大涨大跌。一线城市房价上涨过快，导致国家严管严控，主要调控政策包括限贷、限购以及控制首付比例。江门房价近几年没有出现成倍的增长，房价涨跌处于一个良性、健康的范围。今年第三季度（调控前），滨江新城拍出的高价商住地块，拉升了蓬江的房价。今年第四季度江门出台了“七项楼市稳控措施”，从近两个月的情况来看，没有造成房价下跌，但也没有造成上涨，整体比较平稳。

    在人民币贬值的情况下，买房已成为保值的方式之一。众所周知，国内前几次通货膨胀肆虐时，所有买房的人都成为了最后的赢家，有房产才是身价的象征。现在买房就是买资源，资源型不动产有很大的升值空间。

    从政策面来看，江门仍存在“降杠杆”收信贷的可能性，并且随着调控政策的从严执行，短期投资价值正在降低，投资风险正在增加。明年上半年，市场去化周期会进一步回升至12个月以上，个别楼盘的价格有可能会在2017年年中出现下调。

    美智地产总经理汤建军：

    回归房地产本身的价值才能走得更稳更远

    自楼市调控政策出台之后，之前火热的市场开始趋于平稳。除市场有所冷静之外，开发商经过长达一年的强势走货及长达半年的价格拉升后，也进入了放缓阶段。

    从11月大宗商品（钢材、铜材、煤炭及建筑材料等）的交易价格来看，涨幅明显，再加上中国农历春节集中式消费量大，通胀预期较大。从理论上看，通胀将拉动不动产热销，但目前中国经济（工业及实体商业）存在回落趋势，再加上2017年房地产融资及贷款额度有可能收缩，因此市场购买力受到影响，预计2017年房地产市场的销量会回落。从另一角度来看，目前全国总体供应量依然高达6.8亿平方米，报建在建增速无明显回落，预计2017年整体供应量会保持在高位，因此房价有回调的趋势。

    2017年，江门楼市的区域分化将更加明显。鹤山及恩平两个市场缺少人口基数及购买力支撑，将更艰难；滨江新城目前供应量有所回调，价量将保持稳定；江海区未来一年的供应量较大，市场压力也较大；台山、开平两个市场有人口基数的支撑，加上农村购买力明显，会保持平稳发展。

    开发商在调控后应以出货为市场主导，推新货应理性定价。目前只要定价合理，市场需求还是旺盛的。另外，开发商还要在产品品质及配套方面多下功夫，做好物业管理服务，营造好项目的居住氛围，在机会主义已过的新形势下，回归房地产本身的价值，才能走得更稳更远。

    裕隆基地产总经理杨东卉：

    抵御通胀将成新的购房动力

    今年1—10月，江门楼市在低首付、低利息的利好政策和高价地块的刺激下，成交量创下了历史新高。调控政策收紧后的11月，楼市日渐平静，客户到访量与成交量都在下降，原因有几方面：一是之前已有大量的成交；二是房价上涨到一定高度，会令一部分客户产生观望情绪；三是各地调控政策频出，进一步加重了购房者的观望情绪。接下来，市场会平静半年，房价会保持平稳，但成交量会不断下跌。

    在目前美元强势升值，人民币贬值的背景下，通胀似乎不可避免。人们会继续购买资产来抵御通胀，这是各大楼盘接下来突破成交量的一个重要动力。2017年江门楼市将价稳量降，依据有以下几点：一是地价成本让房价无法降下来，2017年滨江新城的新盘及货源不多；二是人民币贬值的速度促使人们继续购买房产来抵御通胀，这将保证市场正常的成交量；三是二孩政策增加了市场需求，也保证了市场的成交量。2017年的成交量不会像2016年那么疯狂，但下跌的幅度也不大，因此，价格也不会下跌。

    无论是房企还是购房者，都要看着政策及市场来做决策。开发商应该首先把产品做好，其次要提供优质的服务，这样才能得到大众的认同。刚需购房者还是应早买房，毕竟房价涨多跌少，最好抓住成交量下降、部分房企大幅促销的机会。

    供图/杨威/视觉中国