“营改增”后 个人买卖非住宅 商品房税负略降

江门日报讯 （记者/赵可义 通讯员/何健财） “营改增”后，房屋交易由缴纳营业税改为缴纳增值税，对于买卖房产的税负变化，不少购房者心里有疑虑，尤其有些人担心买卖非住宅商品房税负会增加。记者昨日从市国税局获悉，从目前本市涉及个人的房产交易来看，由于增值税的计税依据不同于营业税，个人缴纳的增值税税款实际是减少的。

    “营改增”后，个人销售非住宅商品房征收率为5%，与营业税时的税率持平。个人销售非住宅商品房适用差额征收，即应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额，征收方式延续了原营业税的差额征收办法。

    “营改增”后，虽然按照简易计税方式缴纳增值税，名义税率没有变化，但是由于增值税是价外税，例如原来按100万元计税基础缴纳的营业税，在计算增值税时需将其含税销售价格换算为不含税的应税销售额，即100/（1+5%）=95.24万元，再按照适用征收率计算税款，在税率不变的情况下，计税基础减少了，税负则下降了。

    例如，陈某2016年10月销售一套总价500万元的商铺，该商铺2010年10月购入价为400万，假设其不符合任何优惠政策的条件，则其缴纳的营业税应当为（500-400）×5%=5万元，而缴纳的增值税则为（500-400）÷（1+5%）×5%=4.76万元，税负减少了0.24万元。也就是说，个人在房产交易中的增值税税率虽与营业税税率保持不变，但实际税负略有下降。

    市国税局有关负责人提醒纳税人，应按照上述差额征收的计税方法向不动产所在地主管地税机关申报缴税和代开增值税发票。